Użytkowanie jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych, uregulowanych w Kodeksie cywilnym. Polega na obciążeniu rzeczy prawem do jej używania i pobierania z niej pożytków. Zgodnie z przepisami, użytkowanie można ustanowić na wszystkich rzeczach (zarówno na ruchomościach, jak i na nieruchomościach). Dotyczy to również pieniędzy oraz rzeczy oznaczonych co do gatunku. W przypadku dwóch ostatnich, ustawodawca wskazuje, że użytkownik z chwilą ich wydania staje się ich właścicielem (jest to tzw. użytkowanie nieprawidłowe). Po wygaśnięciu takiego użytkowania, użytkownik obowiązany jest natomiast do zwrotu według przepisów o zwrocie pożyczki.

Warto podkreślić, że przedmiotem użytkowania mogą być także zwierzęta oraz prawa.

Użytkowanie powstaje wskutek zawarcia umowy między właścicielem rzeczy a przyszłym użytkownikiem. W umowie strony mogą zawrzeć termin końcowy użytkowania oraz wysokość odpłatności, jaką użytkownik jest zobowiązany uiścić na rzecz właściciela rzeczy.

Użytkowanie jest prawem bezwzględnym, czyli erga omnes. Oznacza to, że wszyscy, w tym właściciel rzeczy, są zobowiązani do powstrzymywania się od naruszenia uprawnień użytkownika. Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. W stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem to użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy (art. 258 KC). Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną. Jeżeli natomiast takie nakłady poczyni, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Jeżeli pojawi się potrzeba innych napraw i nakładów, użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić o nich właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Natomiast jeżeli użytkownik poczyni nakłady, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 260 KC).

W myśl art. 261 KC, jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko użytkownikowi roszczeń dotyczących własności rzeczy, użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić o tym właściciela.

Należy pamiętać, że użytkowania nie można nabyć w wyniku zasiedzenia, decyzji administracyjnej oraz orzeczenia sądu.

Użytkowanie jest niezbywalne. Po wygaśnięciu tego prawa użytkownik obowiązany jest zwrócić właścicielowi rzecz w takim stanie, w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania.

Przedmiotowe prawo, podobnie jak inne prawa rzeczowe, wygasa najczęściej z powodu zrzeczenia się prawa (art. 246 KC) oraz gdy dochodzi do konfuzji (art. 247 KC). Zrzeczenie się prawa jest czynnością jednostronną. Oświadczenie o zrzeczeniu się powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Jeżeli prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia, co do zasady, potrzebne jest dodatkowo wykreślenie prawa z księgi wieczystej. Z konfuzją mamy natomiast do czynienia, gdy prawo przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej. Ogólnie należy przyjąć, że z konfuzją mamy do czynienia w takim układzie, w którym osoba będąca podmiotem danego prawa staje się jednocześnie podmiotem wszystkich wynikających z tego prawa obowiązków tak, że dochodzi do zjednoczenia samego prawa z odpowiadającymi mu obowiązkami. W wypadku połączenia w jednej osobie prawa własności i ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego przedmiot własności uprawnienia składającego się na treść prawa własności pochłaniają obciążające ją ograniczone prawa rzeczowe. 

Należy pamiętać, że nie zawsze konfuzja prowadzi do wygaśnięcia prawa rzeczowego – wyjątek stanowi np. art. 325 § 2 KC, w myśl którego zastaw nie wygasa mimo nabycia rzeczy obciążonej przez zastawnika na własność, jeżeli wierzytelność zabezpieczona zastawem jest obciążona prawem osoby trzeciej lub na jej rzecz zajęta.

Poza wskazanymi przypadkami, ustawodawca w art. 255 KC stwierdza, że „użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.” Początkiem biegu 10-letniego terminu jest zaprzestanie wykonywania użytkowania. W praktyce prawidłowe ustalenie, kiedy to nastąpiło, powoduje trudności, bowiem nie zawsze wykonywanie użytkowania polega na ciągłym korzystaniu z rzeczy przez jej używanie i pobieranie z niej pożytków. Zaprzestanie wykonywania użytkowania musi być zawsze określone ściśle co do czasu.

Warto pamiętać, że właścicielowi rzeczy przysługuje przeciwko użytkownikowi roszczenie o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakładów na rzecz. Użytkownikowi przysługuje natomiast przeciwko właścicielowi roszczenie o zwrot nakładów. Powyższe uprawnienia przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Ustawa Kodeks cywilny w art. 266 – 284 reguluje dodatkowo użytkowanie przez osoby fizyczne oraz przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne. Zaznaczyć należy, że użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z chwilą jej śmierci. Nadto, użytkownik będący osobą fizyczną, może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca. Właściciel rzeczy może odmówić wydania przedmiotów objętych użytkowaniem nieprawidłowym, dopóki nie otrzyma odpowiedniego zabezpieczenia. Jeżeli natomiast chodzi o użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne – prawo użytkowania dotyczy w tym przypadku gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa. Prawo to może być ustanowione jako terminowe lub jako bezterminowe. W każdym razie użytkowanie takie wygasa z chwilą likwidacji spółdzielni. Dodatkowo należy wskazać, że jeżeli użytkowanie gruntu Skarbu Państwa przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną wygasło, budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane i stanowiące własność spółdzielni stają się własnością Skarbu Państwa. Spółdzielnia może natomiast żądać zapłaty wartości tych budynków i urządzeń w chwili wygaśnięcia użytkowania, chyba że zostały wniesione wbrew społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu gruntu.